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当下的北京:房租继续上涨,租金超过房贷月供

“5月开始,高校毕业生进入租赁市场,新增租赁需求增长强劲,将推动市场开启新一轮升温。”在贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报中,发布方对5月市场走势作出以上研判。


据上述报告中数据显示,进入2022年,北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势,在高校毕业季来临之前,4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。


近年来北京新增挂牌房源租金均价走势。


房租进一步上涨的情况已经影响了不少租客。多名“北漂”向《中国经济周刊》记者反馈,5月初租房续约时遭遇大幅涨价,不少拒绝涨价的租客选择了换租价位更低的其他房源。然而换租新房源时,签约租价也显著高于该房源的上期合同价。



租客与中介的博弈中房租逐年上涨


“两年间,房租从3700元/月上升到4200元/月,再加上额外收的300元公寓管理费,以及商业属性的水电费,每月仅租房支出就将近5000元。”租客詹先生告诉记者,他原先租住了两年的公寓位于北京市东南三环,属于商业性质的公寓。在续租时,詹先生与公寓运营商谈不拢价格,对方执意提价,无奈之下詹先生选择退租。


“最近四年,如果以中介报价估算,每年房租上涨比例在10%左右,但这个涨价幅度是可以进行协商的。”租客李女士与丈夫两人租住在西城区西直门地铁站附近某小区,中介是链家旗下的自如平台。



李女士 的续租合同费用明细。 受访者| 供图


李女士提供的租房合同显示,她所租住的房间是一个中等户型中的分租卧室,室内面积只有8.7平方米,每月租金3060元,这个价格比她在两年前首次租住时涨了100元。


所谓“协商”,不过是租客续租时与中介、房主等进行讨价还价。


“第一次租房的时候,月租金是2960元,合同一年签一次,到期后自如管家报出续租价3260元,比上年涨了300元。”李女士告诉记者,得知续签房租即将上涨,她与中介开始讨价还价。


由于不满中介提高房租,李女士与自如管家一番谈价颇费周折,一度打算寻找价格能与之前房租水平相当的房子。“去年疫情期间,平台上的房子不容易租出去,小区里空房子很多,考虑到这一点,自如最终作出让步,但还是加价一百元了事。”


如果不接受房租提价,租客只能选择换租其他房源,换租则要租客再付一笔中介费。


“中介费一般与一个月的房租等额,这笔费用也可以讨价还价,但也顶多打九折。”詹先生告诉记者,“这部分支出对于中介方面来说也是一笔收入,他们自然不愿意房租轻易降低影响收入。”




中介与房主说法不一,房租上涨牵涉两方利益分割


在链家、我爱我家等平台中,房主出租房屋可以选择两种不同模式。一种是中介模式,平台方负责将房源推荐给租客,名义上价格由租客与房主协商一致确定;另一种是托管模式,平台方从房主手中接管房源,与房主签订接收合同,再将房子租给房客,租金由平台方制定。


“目前托管模式已经成为自如主要业务模式,租金虽然由平台单方制定,但房主与平台按比例分配租金收益,每年租金上涨的份额房主也可以继续获益。”记者以房主身份接触了自如平台,一名工作人员如是告知。


“房租上涨是由于市场价格系统性上涨所致。”该工作人员进一步解释,“目前租金年上涨率为5%,具体到每户租客,上涨约为100-200元。因上涨产生的收益,按上述上涨率,其中4%归出租业主,1%归自如。”


对于所谓的“系统性”上涨比例,该工作人员模糊地解释为“公司根据大数据测算”,但是拒绝了“房主”查看所谓“大数据”的请求。


而这一比例并不被租客认可,也与房主反馈的数据有不小差异。


李女士对5%的上涨率持质疑态度,“报价的上涨幅度应该在10%左右,根本不止5%,如果不在价格谈判上磨一下,租客要承担更大比例的租金上涨成本”。


房主郭先生告诉记者,北京市各区域房租水平差异很大,涨价幅度也基本上与区域房价的上涨程度挂钩,疫情前期有所下降,但之后又回温,中介反馈到业主端的租金上涨幅度基本上保持在3%左右。


郭先生称,自己在疫情前曾与某房产租赁中介合作过,“朝阳区的一套房子,2011年时中介报价是平均每个月9100元,一直到疫情前也只涨到9700元。”


而对于租客实际支付房租的准确上涨幅度,郭先生称自己并不完全知情。“他们(中介)很鬼。”郭先生说,当时中介从自己手里收走房子,具体怎么与租客议定租价,“我完全不知情也无法干涉”。


而至于这类房源租赁溢价(指租客支付租金减去房主租金收入的部分)多少,每户租金每年实际上涨多少,郭先生自己也不太清楚,只能根据行情猜测,“当时的行情是,整套房子的租户月租金加起来,每年一般上涨一百块”。



野蛮生长被叫停,租金远超房贷月供


北京的房屋租赁市场曾经历过一个野蛮生长阶段。


据郭先生讲述,北京的房产租赁市场早前就被多家房产中介“野蛮抢夺”,“好几家中介的业务员买通物业,潜入小区业主群里,几家公司的人抢着加你为好友,开价一个比一个高,赔着本儿抢收房子,甚至还有不同公司的业务员为此在线下大打出手”。


“房子到了中介手里,虽说租客支付的租金名义上由房东来定,但实际上房东此时已经没有话语权了。”郭先生说,“房租高低由当地‘行情’决定,几家中介机构口径一致,直接操控了‘行情’。”


不仅如此,中介机构为了追求利益将收到的房源完全“物尽其用”。郭先生在北京昌平还有一套90平方米的房子,两室一厅。但中介曾经在房子内部打隔断粗暴装修,招致郭先生不满。


“这套房子当时的整套收房价格相当于每月9000元,中介打了隔断后租给了13位租客。参照该区域当时合租市场最低行情,中介在每位租客身上至少每月收入1000元,这套房子保守估计每月都能提供给中介机构13000元的租金收入。”郭先生说。


之后在房屋内部打隔断装修后分租的情况被有关部门叫停。近年中介公司也对租赁模式做出了调整,托管式租赁在利益分配的形式上看似比以往透明,且在保底的基础上给予出租业主一定比例的浮动收益,但租客支付的房租定价依然是由中介单方面决定。



自如平台收房合同中对于托管租赁模式下的租金收入分配规定。 合同模板由自如提供


“自如对业主的房屋进行评估装修,给业主一个保底的租金收益,约占实际租金的80%,其中8%为自如收取的管理费,保底租金外的20%是盈利部分,自如与业主五五分成。”对于利益分成,该自如工作人员这样介绍,“我们(自如与房东)是利益共同体。”


对于实际房租的定价权,该工作人员表示,“实际租金由我们来定,出租价格比普租带客户(业主独立对外出租的情况)行情高15%-20%”。


即便是中介机构报价给房主的“保底租金”,也已远超房主购买房源时所须还清的按揭贷款月供额。


“中介收房报价10000元/月,而这套房子买房按揭,每月需支付的房贷为7000元,房租收入不仅完全还清了月供,还能有3000元的净收入。”郭先生告诉记者。


“但我早已终止了与中介机构的合作,以9000元/月的价格租给一个老租客,这个价格我自己可以接受,而且显然更具有竞争力。”郭先生并不认同中介所说的“利益共同体”,作为房主,其对于租金的“心理价位”定位于房子的月供额水平上,“即便是降到七八千一个月,我都能接受”。

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